? ? ? ??為發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，“湖南住建”微信公眾號推出城市更新典型項目案例系列報道，對長沙市油脂廠·1936項目進行了重點推廣，展現(xiàn)改造成效與經(jīng)驗做法，供各地學(xué)習(xí)借鑒。
? ? ? ??長沙市油脂廠·1936項目位于長沙市天心區(qū)坡子街街道，項目范圍北至勞動西路，南至可可清吧，西至湘江大道，東至港航機械局倉庫，包含油脂廠工業(yè)遺存改造項目（以下簡稱油脂廠）及電梯廠廠房（勞動西路6號）危房重建項目（以下簡稱電梯廠）。油脂廠前身為創(chuàng)建于1936年的“中國植物油料廠長沙辦事處”，距今已有89年歷史，遺存下來獨特的建筑空間是老城區(qū)不可磨滅的城市記憶，也是長沙近現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展從誕生到新生的縮影。
? ? ? ??項目見證了長沙工業(yè)發(fā)展歷史，碩大油罐與生產(chǎn)廠址是長沙城市不可磨滅的記憶，但伴隨著時代發(fā)展改制，改造前廠區(qū)殘破荒廢多年，內(nèi)部空間擁擠混亂且私搭亂建，同時存在D級危房，存在較大結(jié)構(gòu)及消防安全隱患，一直是湘江東岸沿線亟需改善環(huán)境的城市斑點，嚴重影響片區(qū)乃至城市的整體形象。
? ? ? ??項目一期為長沙油脂廠廠區(qū)有機更新改造，權(quán)屬土地占地面積約4922.37平方米（合7.383畝），建筑產(chǎn)權(quán)面積為2384.44平方米，共計征收確權(quán)房屋面積2819.35平方米。改造后總建面2926.08平方米（計容建面為2714.43平方米）。
? ? ? ??項目二期為創(chuàng)遠社區(qū)勞動西路6號電梯廠危房改造，權(quán)屬土地占地面積約1065.76平方米，建筑產(chǎn)權(quán)面積為1011.82平方米，對現(xiàn)有危房參照“四原重建”原則實施重建，改造后總建面1137.09平方米（計容建面1011.24平方米）。
? ? ? ??設(shè)計理念：
? ? ? ??總體按照“政府引導(dǎo)、市場運作”的原則，立足“盤活存量資源，創(chuàng)造經(jīng)濟增量”，聚焦改善人居環(huán)境、完善城市功能、提升城市形象、推動產(chǎn)業(yè)升級，打造為長沙工業(yè)遺存改造標(biāo)桿型項目。項目統(tǒng)籌考慮片區(qū)建筑風(fēng)貌、充分尊重原有場地肌理、基本保留廠區(qū)內(nèi)原始布局、植入新空間呼應(yīng)歷史文化、引入新業(yè)態(tài)盤活存量資源。結(jié)合工業(yè)遺存文化打造“油罐藝術(shù)”主題文化公園，引入適配的運營業(yè)態(tài)產(chǎn)生收益維系項目長效運維。
? ? ? ??資金籌措：
? ? ? ??項目實施分為基礎(chǔ)性改造和經(jīng)營性提質(zhì)改造兩個階段，前端使用市財政局撥付的下碧湘街項目資本金（財政資金），總投資約10164萬元（額含征拆成本，其中建安工程費用約為3863萬元）用于基礎(chǔ)性改造。而后實施經(jīng)營性提質(zhì)改造資金來源為企業(yè)自籌，總投資約1200萬元，用于室內(nèi)外功能提質(zhì)改造及公區(qū)裝飾裝修。
? ? ? ??經(jīng)驗做法：
? ? ? ??控規(guī)創(chuàng)新調(diào)整。項目地塊原為行政劃撥、辦公倉儲用地，屬南湖新城片控規(guī)，控規(guī)編號為Z11-B-02和Z11-B-03兩個地塊的部分區(qū)域，規(guī)劃性質(zhì)為公園綠地和商業(yè)用地。創(chuàng)新性提出根據(jù)項目審批的設(shè)計方案進行控規(guī)調(diào)整，突破性提出“公園綠地+文化設(shè)施”混合用地并取得審批同意，文化設(shè)施建筑占比100%，完成了長沙首例用地性質(zhì)由公園綠地、商業(yè)用地調(diào)整為公園綠地與文化設(shè)施用地兼容的混合用地。
? ? ? ??資產(chǎn)歸集方式。項目文化設(shè)施建筑按照不動產(chǎn)首次登記辦理，市資規(guī)局核發(fā)《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》，通過長沙市國土空間規(guī)劃委員會土地管理專題會同意該項目以劃撥方式供地，實現(xiàn)了開創(chuàng)性規(guī)劃調(diào)整和公司產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)權(quán)歸集的重大戰(zhàn)略意義。
? ? ? ??面積拆建平衡。項目充分尊重原有場地肌理，基本保留廠區(qū)內(nèi)原始布局。為弱化對天心閣視線走廊影響削減業(yè)務(wù)樓樓層；為滿足消防安全，拆除現(xiàn)狀倉庫及違章建筑。減少的產(chǎn)權(quán)面積通過新建西、南側(cè)地景建筑進行置換平衡，消除國有資產(chǎn)流失風(fēng)險。
? ? ? ??材料利舊復(fù)用。項目定位為工業(yè)遺存主題文化公園，為最大限度還原工業(yè)風(fēng)主題，項目匠心營造，就地取材，修舊如舊。立面風(fēng)格為紅磚清水墻面，所用紅磚皆為拆除原有場地內(nèi)圍墻保存下來的白沙老磚、紅星老磚，極具長沙歷史記憶，最大限度保留了歷史紅磚風(fēng)貌。
? ? ? ??點綴墻繪方案。項目位于長沙老城區(qū)，留存較多環(huán)網(wǎng)柜、路燈箱變、強弱電箱等附屬設(shè)施，因尺寸較大、設(shè)備設(shè)施老化等原因嚴重影響項目展示形象。若考慮全部換新或裝飾美化，將花費較大時間和經(jīng)濟成本，且無法保證與項目的關(guān)聯(lián)性，項目通過“設(shè)計墻繪”解決此問題。墻繪設(shè)計團隊將項目歷史文化融入設(shè)計方案，最終復(fù)刻油脂廠“打油文化”場景，成為市民津津樂道的網(wǎng)紅打卡點。
? ? ? ??活化利用：
? ? ? ??油脂廠是下碧湘街城市更新單元的重要組成部分，也是長沙市主城區(qū)湘江東岸“一線四片”的重點建設(shè)項目之一。長沙城發(fā)集團秉承“原址保護、新舊結(jié)合、修舊如舊、舊房新用”的有機更新理念，致力于打造“工業(yè)遺存+文化旅游+新消費場景”項目，有望成為長沙市天心區(qū)又一網(wǎng)紅打卡點。
? ? ? ??留住老記憶。廠區(qū)內(nèi)12個油罐，在保留原有建筑特色的基礎(chǔ)上將進行加固，并保留了斑駁滄桑的外表；從項目老建筑、老圍墻上拆下來的“紅星”“白沙”等字樣紅磚都復(fù)建用到了新建筑上。為傳承歷史，長沙城發(fā)集團在原油脂廠業(yè)務(wù)樓二樓布設(shè)展陳，陳列了原油脂倉庫打油、量油等設(shè)施和裝置，同時介紹了整個工業(yè)遺存更新的全過程。
? ? ? ??注入新活力。原油脂廠業(yè)務(wù)樓、原電梯廠廠房和大的油罐，將被改造成為獨具特色的消費體驗區(qū)；通過新建的地景建筑物、連廊進行逐一連通，并將公園、草坡、露臺等景觀提質(zhì)美化，為市民提供開放性公共場所及復(fù)合型活動空間。項目榮獲2024中國城市更新地圖“在地基因挖掘與活化獎”。
? ? ? ? 項目以“藝文新秀場 先鋒聚合體”為總體定位，聚焦18-45歲的學(xué)生、Z世代、白領(lǐng)等年輕消費群體，構(gòu)建集藝術(shù)展覽、潮流零售、互動體驗、文化社交于一體的策展型主題商業(yè)，打造城發(fā)集團首個非標(biāo)自營文旅商項目。項目已洽談引入藝術(shù)策展、文化演藝、餐飲清吧、潮流文創(chuàng)、藝文體驗等主理人商業(yè)品牌，將工業(yè)老油廠變身為青年新秀場，將致力于打造成為獨特的文化聚集地和市民休閑的好去處。
? ? ? ??同時將與橘子洲、賈誼故居、杜甫江閣、太平街、裕湘紗廠、恰同學(xué)少年、江天暮雪等文旅資源串珠成線、連點拓面，為長沙建設(shè)世界旅游目的地賦能。
